Grundsteuerreform – Das müssen Sie wissen:
- Warum die Grundsteuer reformiert wurde
- Flächen-Faktor-Modell in Hessen
- So funktioniert das Bundesmodell
- Welche Bundesländer haben eigene Regelungen zur Grundsteuer?
- Was Eigentümer tun müssen
- Welche Unterlagen sind für die Erklärung erforderlich?
- Unterstützung durch ADVISOR über GrundsteuerDigital
WARUM DIE GRUNDSTEUER REFORMIERT WURDE
Die Grundsteuer wird mit diesen Werten berechnet: Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz. Die Grundstückswerte bisher wurden mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Diese sind jedoch völlig veraltet und führten dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen – ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. Folgerichtig hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Damit hat der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Stattdessen wird jetzt mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden ziemlich sicher auch noch angepasst werden.
Das bisherige 3-stufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer wurde aber beibehalten:
- Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
- Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des
Grundsteuer-Messbetrags
- Stufe: Anwendung des Hebesatzes und Festsetzung der Grundsteuer
Daraus ergibt sich diese Berechnungsformel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Das Ziel der Grundsteuerreform ist: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 01.01.2022.
Die neue Grundsteuer zahlen Sie aber erst ab dem 01.01.2025.
Je nach Bundesland werden unterschiedliche Modelle verwendet, i.d.R. das Bundesmodell.
Sollte Ihr Grundstück in Hessen liegen, wird ein vereinfachtes Verfahren angewendet.
Flächen-Faktor-Modell in Hessen
Hessen verwendet im Vergleich zum Bundesmodell ein vereinfachtes Flächen-Modell mit Berücksichtigung der Lage eines Grundstücks im Vergleich zu einer durchschnittlichen Lage in der Gemeinde anhand eines Lagefaktors.
Die Berechnung erfolgt anhand verschiedener Formeln.
Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl 0,04 €/m2
+ Nutzfläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl 0,50 €/m2
= Flächenbetrag
x Steuermesszahl
x Lagefaktor
= Grundsteuermessbetrag.
Steuermesszahl
- 100 v.H. für Boden und Nutzfläche ohne Wohnfläche,
- 70 v.H. für Wohnfläche.
Die Steuermesszahl vermindert sich um ¼ bei
- denkmalgeschützten Gebäuden oder
- Förderung nach Wohnraumförderungsgesetz oder bei Grundstücken staatlicher oder gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften oder vergleichbarer Genossenschaften oder Vereine.
Der Lagefaktor wird gemäß folgender Formel berechnet:
Lagefaktor
| = ( | Bodenrichtwert des Grundstücks | ) | 0,3 |
| durchschnittlicher Bodenrichtwert in der Gemeinde |
In Hessen werden also die genauen Grundstücksgrößen, die Nutz- und Wohnflächen und die genauen Bodenrichtwerte benötigt.
Das Bundesmodell ist komplexer.
SO FUNKTONIERT DAS BUNDESMODELL
Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sog. Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren:
- Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.
- Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.
Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.
Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter.
Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere:
· Grundstücksfläche
· Bodenrichtwert
· Immobilienart
· Alter des Gebäudes
· Wohnfläche
· Mietniveaustufe
· monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm
Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts u.a. an diesen Werten:
· Herstellungskosten Gebäude
· Grundfläche Gebäude
· Alter des Gebäudes
· Grundstücksfläche
· Bodenrichtwert
Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt.
Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.
WELCHE BUNDESLÄNDER HABEN EIGENE REGELUNGEN ZUR GRUNDSTEUER?
Das Bundesmodell findet bekanntlich nicht in allen Bundesländern Anwendung.
So haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen (s.o.) und Niedersachsen eigene Modelle entwickelt, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert.
WAS EIGENTÜMER TUN MÜSSEN
Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine
„Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“.
Diese Erklärung muss elektronisch per ELSTER eingereicht werden. Dies wird ab 1.7.2022 möglich sein. Letzter Termin für die Abgabe der Erklärung ist der 31.10.2022
Achtung: Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt in der Regel per öffentlicher Bekanntmachung. Sie erhalten also kein Schreiben vom Finanzamt per Post.
WELCHE UNTERLAGEN SIND FÜR DIE ERKLÄRUNG ERFORDERLICH?
Für jedes Objekt werden für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts insbesondere diese Angaben benötigt:
- Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
- Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
- Eigentumsverhältnisse
- Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
- Fläche des Grundstücks
- Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
- mehrere Gemeinden [ja/nein]
- Mieteigentumsanteil [Zähler/Nenner]
- Nutzungsart
- Baudenkmal [ja/nein]
- Abbruchverpflichtung
Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid, in der Teilungserklärung.
Sollten diese erforderlichen grundstücksbezogenen Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Grundsteuer Digital unterstützt in allen Prozessschritten mit automatischer Datenaggregation aus diversen Quellen und verringert damit die manuelle Datenerfassung. So können Dokumente wie der Grundbuchauszug über Grundsteuer Digital angefordert werden - sowohl von der Kanzlei als auch von Ihnen im Mandantenportal.
Unterstützung durch ADVISOR über GrundsteuerDigital
Wir werden Sie mit der DATEV Partnerlösung GrundsteuerDigital unterstützen. Das Programm ist eine Cloud-Lösung und ermöglicht Ihnen aktiv mit ADVISOR zusammenzuarbeiten. Gerne können wir auch die gesamte Erfassung übernehmen. Die Handhabung ist voll flexibel.
Schema für die Zusammenarbeit Kanzlei Mandant Behörden (Quelle DATEV):
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